Redução tributária: atualização do valor de bens imóveis a valor de mercado
A Receita Federal do Brasil (RFB) publicou a Instrução Normativa nº 2.222, de 20 de setembro de 2024, que regulamenta a atualização do valor de bens imóveis a valor de mercado para pessoas físicas e jurídicas
Os contribuintes têm até 16 de dezembro de 2024 para optar pela atualização e pagar o imposto sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel, com alíquotas reduzidas.
Os interessados deverão apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível a partir de 24 de setembro de 2024 no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal.
Pessoas físicas que optarem pela atualização do valor dos imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) pagarão uma alíquota definitiva de 4% de IRPF sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, variam de 15% a 22,5%.
Já para as pessoas jurídicas, a atualização dos imóveis constantes no ativo não circulante de seus balanços será tributada com 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, somam até 34%, a depender do regime de tributação.
Caso o imóvel atualizado seja alienado antes de decorridos 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização. O percentual começa em 0% para alienações ocorridas até 36 meses e aumenta gradualmente até 100% após 180 meses.
Também poderão ser atualizados imóveis no Brasil e no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex). Caso os imóveis façam parte de entidades controladas no exterior e bens de trust também podem ser atualizados, desde que a pessoa física seja responsável pela declaração desses bens.
Atenção
No caso de alienação ou baixa de bens imóveis antes de decorridos quinze anos contados da data da opção pela atualização, o ganho de capital deverá ser apurado mediante a aplicação da seguinte fórmula:
GK = valor da alienação - [CAA + (DTA x %)], em que:
GK = ganho de capital;
CAA = custo do bem imóvel antes da atualização;
DTA = diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização; e
% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, conforme previsto no parágrafo único.
Os percentuais proporcionais ao tempo decorrido da atualização até a venda são os expostos na tabela abaixo.
Tempo decorrido entre a venda e a atualização (T)
Percentual aplicado ao DTA (%)
T ≤ 3 anos
0
3 anos < T ≤ 4 anos
8
4 anos < T ≤ 5 anos
16
5 anos < T ≤ 6 anos
24
6 anos < T ≤ 7 anos
32
7 anos < T ≤ 8 anos
40
8 anos < T ≤ 9 anos
48
9 anos < T ≤ 10 anos
56
10 anos < T ≤ 11 anos
62
11 anos < T ≤ 12 anos
70
12 anos < T ≤ 13 anos
78
13 anos < T ≤ 14 anos
86
14 anos < T ≤ 15 anos
94
T > 15 anos
100
Assim, para a alienação que ocorra até 3 (três) anos da data de atualização, o DTA não poderá ser aproveitado para fins de apuração de ganho de capital.
A partir do 3º ano da atualização, o DTA poderá ser aproveitado gradualmente até atingir a sua totalidade ao completar 15 anos, conforme tabela de escalonamento acima, prevista no art. 8º da Lei 14.973/2024.
Portanto, esta opção é vantajosa para os contribuintes que pretendem alienar os bens imóveis em médio e longo prazo, pois irão pagar menos imposto.
Para os contribuintes interessados, a RFB orienta que avaliem com atenção antes de optarem pela atualização, que é definitiva e irretratável.
